Wir bieten Ihnen kompetente Immobilienbewertung
für verschiedene Bewertungsanlässe

Mietwertgutachten 

Verkehrswertermittlung 

Verkehrswertgutachten 

Kurzgutachten

Mietwertgutachten
„Den richtigen Mietpreis ermitteln"

Warum ist der richtige Mietpreis so wichtig?

Ist Ihr angestrebter Mietpreis zu günstig oder bewegen Sie sich schon in Preisregionen des Wuchers? Eine falsche Einschätzung hat langfristige Folgen. Ist der Mietpreis zu niedrig angesetzt, verzichten Sie auf angemessene Mieteinnahmen, müssen aber trotzdem für die Instandhaltungskosten des Objekts aufkommen.

Ist er zu hoch angesetzt, wird es je nach Lage schwer geeignete Mieter zu finden. Die Immobilie steht meist über einen längeren Zeitraum leer und die Mieteinnahmen entfallen. Liegt die geforderte Miete über 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das ein Fall von „Mietwucher“. Bei solchen Miethöhen handeln Vermieter nach § 291 StGB gesetzwidrig, sie erwartet bei Nachweis eine Geld- bzw. Freiheitsstrafe. 

Unangemessene Miete
In Gebieten mit geringem Wohnungsangebot ist die Miethöhe schon als unangemessen hoch anzusehen, wenn sie 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ist nach §5 WiStG strafbar und Mieter haben nach § 823 Abs. 2 BGB das Recht, den übersteigerten Mietanteil zurückzufordern.

• Mietpreisbremse
  Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes speziell in den Ballungsgebieten hat der Gesetzgeber mit dem Mietnovellierungsgesetz 2015 die Mietpreisbremse eingeführt.
  Nach der Rechtsverordnung der Landesregierung (§ 556d Abs. 1 BGB) werden die Städte und Gemeinden für die die Bremse gilt zunächst für fünf Jahre bestimmt. Die Landesregierungen haben Ihre Festlegungen für die Gebiete mit Mietpreisbremse im Internet veröffentlicht, z. B. Mietpreisbremse in NRW.
  Vermieter dürfen in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten künftig bei Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete nicht mehr uneingeschränkt erhöhen. Es gilt die Obergrenze der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um maximal zehn Prozent.
  Wenn Sie vor Einführung der Mietpreisbremse eine Miete oberhalb der Bremse vereinbart hatten, so ist eine Senkung nicht erforderlich. Dies gilt für laufende Mietverträge aber auch bei Neuvermietung.

• Kappungsgrenze
  Als Vermieter müssen Sie bei der Festlegung der Miethöhe nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete beachten, sondern auch die Kappungsgrenze einhalten. Demnach darf die Miete nach dem Mietrecht § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Die Kappungsgrenze gilt, auch wenn nach der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Mieterhöhung zulässig wäre

Mit einem Mietwertgutachten ermitteln wir die Höhe der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnimmobilie. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist somit eine Grundlage vorhanden, über die Höhe der Miete zu verhandeln.

Marktwertermittlung - „Kurzgutachten"

Nicht in jeder Situation ist zwingend ein Verkehrswertgutachten erforderlich. In solchen Fällen stellt eine Marktwertermittlung „Kurzgutachten“ eine gute Alternative dar.

Das Kurzgutachten ist eine sinnvolle kompakte Lösung, wenn Sie ein Schriftstück von einem Sachverständigen benötigen. Es wird auf einer vergleichbaren Basis wie das Verkehrswertgutachten erstellt, allerdings in manchen Teilen mit pauschalen Wertansätzen. Zugunsten der Kompaktheit wird auf eine aufwändige Datenrecherche mit individualisiertem und detailliertem Begründungsteil verzichtet, alle wesentlichen und notwendigen Angaben zum Grundstück und den baulichen Anlagen werden berücksichtigt.

Dies kann sowohl beim Kauf- oder Verkauf Ihrer Immobilie oder wenn es sich um private Anliegen handelt wie zum Beispiel außergerichtliche Einigungen bei Scheidung oder Erbe, sowie zur Einschätzung Ihres Vermögens, Nachlassregelungen usw. hilfreich sein.
Sofern eine Immobilienbewertung bei Behörden, Gerichten oder dem Finanzamt vorgelegt werden muss, ist die Kurzgutachten hierfür nicht geeignet. Für diese Bewertungszwecke ist das Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB erforderlich.

Im Rahmen der Erstellung eines Kurzgutachtens erbringen wir folgende Leistungen:

• Ausführliche Objektbegehung
• Sichtung der erforderlichen zur Verfügung gestellten Bewertungsunterlagen
• Ableitung des Bodenwertes auf Basis des amtlichen Bodenrichtwerts
• Berechnungsteil mit teilw. pauschalierten Wertansätzen
• Kurze Objektbeschreibung
• Erstellung aussagekräftiger Fotos (Innen- und Außenansicht)
• Einpflegen von zur Verfügung gestellten Grundrissen, Lageplan etc.

Die Honorarpauschale für eine Verkehrswertermittlung „Kurzgutachten” richtet sich nach dem Objekt:

Verkehrswertgutachten - „Im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB)"

Durch das Verkehrswertgutachten wird eine objektive und neutrale Ermittlung des Verkehrswerts durchgeführt. Dieser wird im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermittelt und orientiert sich ebenso an den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie der Wertermittlungsrichtlinien (WertR). Das Gutachten spiegelt den stichtagsbezogenen Verkehrswert (d.h. Marktwert) eines Bewertungsobjektes wider.

Umfangreiche Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) dienen der gerichtsfesten Wertermittlung und werden in Rahmen von Rechtliche Auseinandersetzung, Erzwungene Vermögensaufteilung, Wertermittlung für steuerliche oder für Bilanzierungszwecke, Zwangversteigerungen oder Enteignungen gefertigt.

Im Rahmen der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erbringen wir folgende Leistungen:

• Ausführliche Objektbegehung
• Sichtung und ggf. Vervollständigung der erforderlichen Bewertungsunterlagen
• Ableitung des Bodenwertes auf Basis des amtlichen Bodenrichtwerts
• Festlegung des anzusetzenden normierten Bewertungsverfahrens
  (d.h. Ertrags-, Sach- und/oder Vergleichswertverfahren), Begründung der Verfahrenswahl und Ableitung des Verkehrswerts
• Ausführliche Lagebeschreibung (Mikro/-Makrolage des Bewertungsobjektes) und Objektbeschreibung
• Erstellung aussagekräftiger Fotos (Innen-, Außenansicht und Umgebung)
• Einpflegen von Grundrissen, Lageplan etc. in das Gutachten
• Zwei gebundene Gutachtenexemplare in schriftlicher Form.